一张建筑许可证对时间和成本没有限制这增加了房价

　　在自由党宣布其首个解决规划系统延迟问题的政策后，文化遗产审批已成为维多利亚州的一个热门话题，该规划系统将加速全州的新开发。

　　这些提案的重点是为土著文化遗产进程创造更多的确定性。对于可能干扰或损害对土著社区重要的地点的活动，需要文化遗产许可证和管理计划。

　　虽然开发人员接受并尊重这一过程，但就目前的运作情况而言，审批所需的时间和承担相关合规工作可能产生的成本都没有限制。综合起来，这可能会增加新建房屋的延迟和成本，这是维多利亚州的两个主要问题，因为该州努力在2051年之前建造200万套房屋，以跟上不断增长的人口。

　　在不断升级的住房危机中，我们需要能够诚实地讨论那些不起作用的规划法规，而不是被称为种族主义者。

　　总理杰辛塔·艾伦说，政府正在审查包括文化遗产在内的所有第三方审批程序。自由党提议为文化遗产进程制定时间表和成本，规定审批时间表，并承诺对与住房开发相关的文化遗产审批进行年度审计。

　　不出所料，提到应对文化遗产挑战，得到了使用该制度的土地所有者和行业的支持，也遭到了那些认为这是种族主义“狗哨”的人的嘲笑。

　　真相，一如既往，是在中间的某个地方。

　　如果维多利亚州的土地被列为潜在的文化遗产敏感区域，那么文化遗产管理计划(CHMP)需要得到当地注册原住民党的批准。该州的大部分地区都被列为潜在的文化敏感地区，特别是在绿地生长地区和水道周围。该地图也涵盖了已建立的郊区的部分区域，CHMP规则涵盖了任何包括在1100平方米或更大的场地上建造两个以上住宅的建议，除非该场地受到严重干扰。

　　维多利亚州条约和原住民部长娜塔莉·哈钦斯(Natalie Hutchins)表示，只有1%的开发项目需要chmp;这是虚伪的。虽然可能只有1%的规划申请受到影响，但这将包括所有建造游泳池、棚屋、扩建或拆除重建房屋的许可证。事实上，几乎每一个主要的新住宅区或大型开发项目，以及其中的房屋，都受到CHMP要求的影响，因为每个地点，无论是包括300个还是3000个地块，都被认为是一个单一的开发申请。没有CHMP意味着没有住房许可(或任何东西)。

　　一些注册的土著政党资源充足，组织有序，并及时取得进展。另一些则没有及时推进申请和调查。例如，布努荣土地委员会在2023年9月至2024年3月期间处于特别管理状态，这使得在此期间的审批和合规工作更加困难。过程中的这些差距可能会造成严重的延误和额外的成本。

　　法定程序在时间框架上也存在差距。对于意向通知的初始响应，以及已解决的CHMP的最终批准，都有特定的期限。在这两者之间的任何事情都没有时间表或限制，例如现场调查工作和出席，接收报告反馈或谈判和最终确定商定的CHMP。成本也不确定。

　　在一个例子中，墨尔本北部的一个300块地块的项目有一个批准的CHMP，在六个月的时间里，打捞和合规工作的初始预算为75万美元。这项工程最终耗资300多万美元，耗时近24个月才完成。由于工程和时间延误，每件拍品的最终价格增加了约2.5万美元。正如桌面分析所预测的那样，在这个地点发现了人工制品，但由于坚持从机械打捞改为人工打捞，成本和时间都增加了，这要慢得多，而且需要更多的劳动。

　　我不认为在挖掘、挖掘、筛选、装袋、标签和报告的工作量上设置护栏是不公平的。这在不同的遗址和考古学家之间可能会有很大的差异。至少，对所有人来说，在合理履行这些义务方面可以做些什么，制定更明确的规则将是有益的，并有一个可以及早咨询的仲裁人。大多数开发商会考虑4到6个月的合理时间来完成这一过程，同时还要进行其他审批。

　　目前，除非CHMP被注册原住民党正式拒绝，否则无法触发VCAT上诉，而大多数人不会走上这条路。

　　正如一位经验丰富的遗产顾问在网上抨击我提出这个问题时所说的那样，考古是一个逐渐发现的过程，所以在这个过程中没有办法确定时间和成本。更糟糕的是，“在没有彻底了解的情况下摧毁这些尚未开发的知识是一种反人类的罪行”，我们应该接受它作为“商业成本”。确实。

　　我可以看到，不确定的历史调查对考古学家来说非常重要，但原则上，任何不可知和不可预测的过程对参与其中的任何人都没有好处(除了按小时收费的顾问)，特别是在国家迫切需要更多住房的时候。

　　有了一个更好、更确定的程序，我认为大多数土地所有者和开发商会更乐意以最尊重的方式处理文化遗产问题。并且能够更快地为维多利亚人提供更多的住房。

　　文化遗产审批是阻碍维多利亚州新住房开发的首要因素吗?不。但这些问题是阻碍我们交付新房能力的一系列问题之一，这些问题越来越多，比如规划时间表缓慢、规定过多、公共当局、税收和收费制度，以及与公共部门争夺和留住建筑工人的持续竞争。

　　令人失望的是，维多利亚州政府对任何有意义的改革都保持沉默，以消除任何地方更多住房的障碍，尽管有头条新闻。

　　Max Shifman是Intrapac Property的首席执行官，也是澳大利亚城市发展研究所(Urban Development Institute of Australia)的前主席。